PUBLICITAT
GRUP LEXION
01-10-2026 9:12
Vols trobar més fàcilment les notícies d’Eix Diari a Google? Fes d’Eix Diari la teva font preferida a Google i no et perdis l’actualitat del territori.
Què passa si compres legalment un pis, pagues impostos i hipoteca, el llogues complint la llei i, al cap d’uns anys, les regles econòmiques d’aquella inversió canvien diverses vegades?
Aquesta és l’última proposta del Govern per intentar resoldre el problema de l’habitatge, una qüestió que no ha pogut solucionar en vuit anys i que ara s’afronta de pressa i corrents, amb el panorama polític ben remogut. I el primer que sorprèn és que ara les pimes també poden acabar considerades «voltors»: qualsevol societat patrimonial d’aquest país, amb un objecte social lícit i un pis, com el de la Mari Carmen, pot quedar assenyalada en aquest relat com si fos un fons especulatiu.
És curiós, a més, que aquest tipus de comentari vingui de responsables públics que també són propietaris d’habitatges i, en alguns casos, poden arribar a encaixar en definicions de gran tenidor segons la normativa aplicable. Però el debat important no és aquest, sinó com s’està intentant solucionar l’escassetat d’habitatge.
Una part del problema ve d’un marc urbanístic que no acaba de funcionar. Amb reserves molt elevades d’habitatge protegit del 50 %, càrregues urbanístiques, costos creixents i uns ajuntaments sovint amb poca capacitat financera per impulsar desenvolupaments, el resultat és que molts projectes simplement no surten a compte. I quan els números no surten, no s’urbanitza. Així de senzill.
A això s’hi afegeixen mesures cada vegada més restrictives i una inseguretat jurídica creixent. Des del 2020, el concepte de gran tenidor ha estat objecte de modificacions i particularitzacions successives. El problema no és només una norma concreta, sinó la sensació que les regles del joc poden tornar a canviar demà. I això, per a qui ha d’invertir, construir, comprar o finançar, té un cost i obliga a prendre decisions en un entorn jurídic estable.
El resultat pot ser paradoxal: lleis aprovades amb l’objectiu de facilitar l’accés a l’habitatge poden acabar restringint encara més l’oferta. Les sancions, els controls de preus i les mesures coercitives generen prudència, quan no directament por. A Catalunya ja hem vist episodis de contracció de l’oferta de lloguer. I quan l’oferta cau mentre la demanda es manté o creix, la pressió sobre els preus no desapareix. Això ha produït, per tant, l’efecte contrari.
Però la culpa sembla que sempre és dels altres: dels anomenats «fons voltor». Alguns d’aquests fons van comprar a la SAREB paquets d’actius problemàtics, morosos o deteriorats que, en plena crisi, pràcticament ningú volia, tampoc els particulars. I aquí també convé recordar una cosa: la SAREB és una entitat sota control públic majoritari i, com diria Sánchez, «la SAREB de qui depèn...?, doncs això». Per tant, el relat és una mica més complex del que sovint se’ns presenta.
I arribem a una qüestió econòmica que gairebé no s’explica. Què passa amb el valor d’un immoble si la renda que pot generar queda limitada durant molts anys? Des d’un punt de vista financer, el valor d’un actiu que genera rendes depèn dels fluxos futurs que se n’espera obtenir. Si aquests fluxos queden restringits legalment, el seu valor econòmic pot disminuir.
No és ideologia; és matemàtica financera. Un comprador paga avui en funció del que espera obtenir demà. Si una renda queda limitada de manera permanent o molt prolongada, el comprador tindrà en compte aquesta limitació en el preu que estarà disposat a pagar i, per tant, traurà del mercat aquest immoble. Tornem cap enrere, una altra vegada, per solucionar el problema.
I aquí apareix una altra paradoxa. Si acceptem que una regulació pot reduir la capacitat econòmica d’un immoble, caldrà veure com conviu això amb el valor que se li atribueix a efectes fiscals, patrimonials, hipotecaris o de taxació. L’IBI, l’impost sobre el patrimoni, l’IRPF, les plusvàlues, les taxacions bancàries i el risc hipotecari no viuen en mons separats. Això hi afectarà, i molt, i potser està fomentant una nova crisi immobiliària.
També caldrà observar què fan les entitats financeres. Si el valor econòmic esperat de determinats actius es redueix o si augmenta el risc regulatori, és lògic pensar que els bancs revisaran amb més prudència determinades operacions i el risc. I quan el crèdit es torna més prudent, l’efecte no afecta només els grans inversors: la concessió de crèdit afectarà també famílies, pimes i nous compradors.
Dir que una pime que opera dins de la legalitat i que compleix un objecte social de compravenda o lloguer d’immobles és, pel simple fet de fer la seva pròpia activitat, un «voltor» és una simplificació que mereix reflexió. Una cosa és perseguir pràctiques abusives o especulatives i una altra molt diferent és convertir qualsevol operador privat en sospitós per definició, com ha passat en aquest cas, en què fins i tot han sofert amenaces de mort.
Mentrestant, l’Administració participa de manera molt intensa, per no dir que la fiscalitat sobre l’habitatge és molt elevada, en el total cost final de l’habitatge: IVA, IRPF, patrimoni, TPO, IBI, AJD, taxes, quotes urbanitzadores, reserves d’habitatge protegit, notaria, registre de la propietat, permisos, visats, certificats i una regulació cada vegada més extensa amb tramitacions eternes. Tot això també forma part del preu final. Però sovint el relat públic redueix el problema a una sola figura: el petit propietari, ara la pime o el fons.
I als qui es manifesten a la Puerta del Sol, a Sant Jaume o a qualsevol altra plaça, cal recordar-los una realitat incòmoda: la Constitució reconeix el dret a gaudir d’un habitatge digne i adequat, però això no significa un dret automàtic a disposar d’un pis concret, en una ubicació concreta i a un preu concret. El creixement de la població, la immigració, la concentració de l’activitat econòmica en determinades ciutats i la manca d’oferta fan que determinats desitjos siguin, senzillament, impossibles de satisfer per a tothom alhora. Qui digui el contrari, que ho arreglarà amb un decret, és simplement pura demagògia. Els pans i els peixos, de moment, només s’han multiplicat una vegada a la història.
I l’oposició tampoc pot mirar cap a una altra banda. No n’hi ha prou amb criticar el Govern: cal presentar un projecte de futur que expliqui com augmentar l’oferta, com agilitzar el sòl, com facilitar la construcció i com donar seguretat a qui inverteix sense deixar desprotegit qui realment ho necessita. Tampoc veig projecte a l’altre costat. Perdoneu, però no soc partidista, i veig, com he comentat abans, molta demagògia.
Els grans problemes no es resolen en calent ni en dos dies, sota pressió. El meu pare sempre m’ho recordava: les decisions transcendents de la vida s’han de prendre amb el cap fred.
Alguns punts dels nous decrets també introdueixen mecanismes públics de cobertura o compensació davant determinats impagaments i situacions de vulnerabilitat. Al final, una part del risc es trasllada a les administracions i, per tant, al conjunt dels contribuents. És legítim que una societat decideixi protegir qui ho necessita; però també és legítim explicar amb claredat qui n’assumeix el cost i si estem disposats a pagar les males decisions particulars.
Quan vaig arribar com a regidor d’Hisenda a VNG, vaig revisar la situació dels pisos municipals que estaven en règim de lloguer. Sabeu quants hi pagaven i estaven al dia? Cap ni un. Socialitzar deutes té conseqüències.
Per acabar, quan determinats responsables polítics aprofiten les desgràcies personals o les dificultats d’accés a l’habitatge per obtenir rèdit polític, i aquesta és la primera vegada que un decret té el nom d’una persona a Espanya, també val la pena preguntar-se quin nom posem a aquesta conducta. Potser hi ha «voltors» en més llocs dels que pensem.
Perquè, si alguna cosa ens hauria d’ensenyar aquesta crisi, és que el problema de l’habitatge no té un únic culpable, però l’Administració, com hem vist, hi té molt a veure. I, si volem ser seriosos, totes les administracions també han d’assumir la seva responsabilitat. Ja ho va dir la Mari Carmen. Aquests decrets afectaran tothom, i jugar amb el sector immobiliari pot acabar com el 2008.
GrupLexion
Miguel A. Gargallo i Serrano
Economista assessor fiscal
A Eix Diari creiem que un periodisme de proximitat, independent i sense pressions és més necessari que mai. La nostra feina és explicar el que passa al teu voltant amb rigor i compromís, però només és possible amb el suport dels nostres lectors.
Si valores la nostra feina i vols que continuem oferint informació lliure i plural per a tot el territori, fes-te subscriptor avui. El teu suport fa la diferència.
Però si ara no et pots subscriure i vols seguir al dia de les notícies més importants, uneix-te als nostres canals de:
PUBLICITAT
PUBLICITAT
PUBLICITAT