EVOLUCIÓ DEL SECTOR IMMOBILIARI AL PENEDÈS
21-09-2023 Última revisió: 09-10-2023 17:02
Subscriu-te gratuïtament i rebràs cada dissabte el nostre butlletí amb els articles d’opinió i notícies més destacades del nostre diari. Apunta’t ara!
El preu dels habitatges de lloguer s'ha encarit més de 100 euros mensuals de mitjana els darrers sis anys al Penedès. Així ho demostren les dades de què disposa l'Institut Català del Sòl (Incasòl), amb increments des de l'any 2018 que van des del 22,87% al Baix Penedès, fins al 19,96% a l'Alt Penedès i el 16,62% al Garraf. Només la comarca del Barcelonès, amb una mitjana de 1.024 euros mensuals, supera els preus del lloguer al Garraf. La falta d'habitatges de lloguer per donar cabuda a una demanda cada cop més alta al territori expliquen l'increment de preus i les grans dificultats per accedir a un pis. Analitzar el mercat immobiliari de lloguer i la nova llei d'habitatge amb totes les conseqüències que comporta és l'objectiu d'aquest reportatge, que dóna veu als diferents sectors implicats.
La comarca penedesenca on l'habitatge de lloguer és més car és el Garraf amb 870 euros mensuals de mitjana, seguida per l'Alt Penedès i el Baix Penedès, ambdues amb 607 euros mensuals. Aquests augments de preu són els que pretén frenar la nova llei d'habitatge de l'Estat, que de moment només s'aplica parcialment, tenint en compte que encara no estan validades les zones tensionades, on, entre altres mesures, s'implantaran topalls màxims de preu als grans tenidors. La norma, però, és insuficient segons els representants del Sindicat de llogateres al territori perquè, entre altres qüestions, no inclou els lloguers de temporada. L'Associació d'Agens Immobiliaris del Garraf creu que el parc immobiliari de lloguer es reduirà perquè els propietaris “tenen por”, i assegura que ara per ara hi ha tanta demanda de pisos que s'estan realitzant “veritables càstings” per buscar els llogaters/es amb menys possibilitats d'impagament.
Preus dels lloguers per comarques
Sitges, el municipi del Penedès amb habitatges de lloguer més cars
El 2018, la mitjana del preu de l'habitatge de lloguer al Garraf era de 746 euros mensuals; el primer trimestre de 2023, assolia els 870 euros -les dades del segon trimestre encara no han estat publicades per l'Incasòl, que gestiona les fiances de les finques de lloguer a Catalunya-. A l'Alt Penedès, durant aquest mateix període els lloguers s'han incrementat d'una mitjana de 506 euros a 607. En el cas del Baix Penedès, l'augment ha anat dels 494 euros del 2018 als també 607 euros del primer trimestre d'enguany. El Garraf ocupa actualment la segon posició en preus del lloguer a tot Catalunya; el primer lloc és per al Barcelonès, amb 1.024 euros mensuals de lloguer, i el tercer, per al Baix Llobregat, amb una mitjana de 850 euros. La quarta posició l'ocupa el Maresme, amb 815 euros. El preu mitjà mensual a Catalunya el 2023 és de 812 euros.
Si s'analitzen les capitals de comarca, a Vilanova l'any 2018 el lloguer mitjà era de 631 euros, i el primer trimestre d'enguany ha estat de 745, fet que suposa un encariment del 18%. A Vilafranca, l'increment durant el mateix període ha anat dels 518 euros fins als 639, un 23,3% més. Finalment, al Vendrell la xifra ha passat dels 464 euros als 558, un augment del 20,26%. Sitges és el municipi de les tres comarques amb els preus del lloguer d'habitatges més elevats. Segons les dades de l'Incasòl, el lloguer s'ha encarit 103 euros: el 2018 es pagava una mitjana de 983 euros per lloguer i ara se'n paguen 1.086 euros.
Preus dels lloguer per municipis
La nova llei d'habitatge només s'aplica parcialment
La nova llei de l'habitatge de l'Estat, aprovada definitivament el passat mes de maig, posa límits globals a l'increment de preus dels habitatges de lloguer: enguany només es podrà apujar un 2% el contracte, i el 2024, un 3%, dues limitacions que ja són efectives. La norma, però, inclou també límits de preu complementaris al que anomena “zones tensionades”, on es considera que l'accés al preu de l'habitatge és especialment difícil tenint en compte els preus i la renda d'ingressos de la ciutadania. La definició d'aquestes zones correspon a cada comunitat autònoma; si bé la Generalitat ja ha tramitat la delimitació de les zones tensionades, la proposta està actualment pendent d'aprovació per part del govern de l'Estat, fet que comporta que ara mateix no s'estigui aplicant la limitació de preu. Es tracta de 140 municipis on resideixen 6,2 milions de persones, un 80,6% del total de la població de Catalunya, que inclouen Calafell, Cubelles, Cunit, El Vendrell, L'Arboç, Sant Pere de Ribes, Sant Sadurní, Sitges, Vilafranca i Vilanova.
La llei catalana
Catalunya ja disposava d'una llei de regulació dels preus de lloguer d'habitatge aprovada l'any 2020. La norma, però, va ser derogada pel tribunal Constitucional l'any passat en entendre que envaïa competències estatals en limitar el preu del lloguer. El Govern de la Generalitat ha volgut recuperar la normativa arran la nova llei de l'Estat, atès que les dues parlen de les zones tensionades. Al juny, la Generalitat va posar en marxa el període d’informació pública per delimitar els municipis d'aquestes zones que disposen d'una “oferta insuficient d’habitatge assequible” i que “compleixen els requisits que marca la llei per implementar les mesures de contenció de les rendes que preveu la Llei estatal pel dret a l’habitatge”.
Segons la Generalitat, són zones tensionades els municipis on la càrrega mitjana del cost del lloguer o de la hipoteca, més les despeses i subministraments bàsics, superi el trenta per cent dels ingressos mitjans o de la renda mitjana de les llars. També engloba els municipis en els que el preu de lloguer o compra de l'habitatge hagi experimentat els cinc anys anteriors a la declaració com a àrea tensionada un percentatge de creixement acumulat d’almenys tres punts percentuals superior al percentatge de la comunitat autònoma.
Quan pugui aplicar-se aquest apartat de la llei, en aquests municipis el lloguer dels nous contractes no podrà superar el preu del darrer contracte vigent els últims cinc anys un cop aplicada la clàusula d’actualització anual d’aquell contracte, i a més, quan es tracti d’un gran tenidor, el lloguer no podrà ser superior a l’Índex de referència del preu de lloguer que s'hagi marcat. A Catalunya es consideren grans tenidors els propietaris de cinc o més immobles urbans, quedant-ne exclosos els promotors de lloguer social. Fins a l'agost d'enguany, estaven considerats grans tenidors els propietaris de deu immobles urbans.
Crítiques del sector immobiliari
L'Associació d'Agens Immobiliaris del Garraf (Aicat) creu que la llei “es va aprovar precipitament sense tenir un acord entre totes les parts, i en època electoralista”. “Realment és un nyap”, sostenen el soci fundador de l'entitat Josep Maria Rius, i el secretari de l'associació, Xavier Mallofré. Malgrat reconèixer que “era necessària una llei”, Aicat es mostra molt crítica amb la normativa aprovada. “Com que estan col·lapsats per la seva mala gestió, s'inventen que el sector particular assumeixi aquesta situació”, apunta Rius. Per al representant de l'entitat, “el gran problema que tenen els propietaris és la por”, en referència a que “els destrossin” els habitatges o que hi hagi “impagaments”. Segons l'associació, “la justícia i el procediment judicial no funciona”. “Al final és un tema de temps, i el propietari té incertesa i neguit”, fet que, segons Rius, fa que molts propietaris acabin venent habitatges que abans havien destinat al lloguer.
Segons Aicat, el mercat de lloguer “està tensionat i seguirà estant-ho molt de temps”. “Abans la gent podia comprar. Avui ja no hi ha tant d'estalvi, es necessiten entre un 30 i un 35% de diners estalviats per poder fer-ho”, explica Rius. Aquest fet se suma a “l'atractiu del Garraf per la seva qualitat de vida”, una característica que, segons l'immobiliari, encara és més valorada “arran de la pandèmia”, i a la implantació del teletreball, que fan que a la comarca “hagi vingut un percentatge de gent per quedar-s'hi”, en bona part provinent de Barcelona. Segons Rius, actualment s'estan realitzant “veritables càstings” per triar llogaters, tenint en compte que l'habitual és que per cada pis hi hagi diversos candidats. “El propietari qui tria? Qui té més garanties econòmiques. Estan desplaçant a l'autòcton per la competència” sosté Josep Maria Rius, que assegura que ara només s'està llogant un 10% d'habitatges a ciutadans de Vilanova, tenint en compte la gran demanda que hi ha de residents a la ciutat de Barcelona per venir al Garraf.
Els immobiliaris apunten que ara per ara “s'està construint per a la venda, no per al lloguer”, i que “la solució és que surti al mercat més habitatge de lloguer, que l'administració faci els deures i faci habitatge social. Aquí, les administracions mai no havien tingut en compte el tema del lloguer”. En aquest sentit, asseguren que “si no creix l'habitatge de lloguer, el mercat seguirà tensionat”. “Si al mercat li dones inseguretat i limitació de preus, els petits propietaris se'n van a invertir a un altre mercat”, apunta. Rius considera imprescindible per augmentar els pisos de lloguer que “realment hi hagi seguretat jurídica i els desnonaments vagin ràpid”, i que es permeti “convertir locals” situats en zones no comercials “en habitatges”, així com dividir habitatges grans en d'altres més petits.
Si bé amb la nova llei el llogater/a s'estalvia pagar els honoraris de les immobiliàries, que van a càrrec dels propietaris/es, des d'Aicat s'assegura que aquest estalvi es perd per una altra banda, atès que actualment els contractes s'estan fent més llargs per aplicar penalitzacions, de manera que les persones que lloguen el pis acaben pagant una mensualitat per cada any que finalment no s'està al pis. Segons els immobiliaris, es tracta d'una clàusula que abans no s'aplicava, però que que s'està recuperant “per la por a que al poc temps marxin” els inquilins. D'altra banda, Rius també afirma que “abans es demanaven un o dos mesos de fiança, i ara se'n demanen tres. De millores, no n'hi ha cap ni una”. Els immobiliaris calculen que els darrers cinc anys els pisos han incrementat de preu entre 100 i 150 euros mensuals, i situen un pis de lloguer en bones condicions a Vilanova entre uns 750 o 800 euros de lloguer al mes, si bé a zones com l'Eixample de Mar, amb habitatges nous, s'estan llogant per 1.100 i 1.200 euros mensuals.
El Sindicat de llogateres ofereix assessorament a les famílies
Com a representant de la secció del Sindicat de llogateres al Garraf, Aida Navales lamenta que l'actual falta de regulació, a l'espera que la nova llei pugui aplicar-se íntegrament, està provocant que “augmentin molt els preus de lloguer” a la comarca. Navales explica les dificultats que passen les famílies que viuen en pisos que pertanyen a grans tenidors o a entitats financeres a l'hora de negociar els increments de preus. La representant del sindicat recorda, però, que una de les millores que suposa la nova llei és l'obligació als grans tenidors a mediar amb els inquilins i oferir un lloguer social abans d'interposar una demanda judicial de desnonament.
“Nosaltres seguim assessorant les persones davant l'angoixa que els genera”, sosté Aida Navales, que assegura que són moltes les famílies que s'adrecen al sindicat “per buscar quines eines” poden trobar per afrontar els problemes relacionats amb l'habitatge. En aquest sentit, la membre del sindicat assegura que hi ha “desconeixement sobre els drets” de les persones que lloguen, i creu que una de les accions que podria posar en marxa l'Ajuntament de Vilanova és que l'OMIC (Oficina Municipal d'Informació al Consumidor) oferís formació en els drets de la ciutadania respecte els lloguers. Navales també lamenta que l'administració no ofereixi “una resposta coordinada i global”, i obligui a la ciutadania a adreçar-se tant a Habitatge com a Serveis Socials. Des del Sindicat també es demana “una regulació urgent per als lloguers de temporada”, un sector que ha quedat fora de la llei i “en el que hi molt de frau”. “Solen ser habitatges que durant el curs es lloguen a professors o estudiants i que a l'estiu es lloguen a preus totalment desorbitats, que tensionen el territori”, explica Navales, que afegeix que en molts casos “no tenen llicència ni es paguen impostos”. Així, des del sindicat s'assegura que moltes persones propietàries que no vulguin respectar la nova llei “poden fer contractes d'entre un i onze mesos” repetidament, sense rebre sancions i sense haver d'ajustar-se a la nova limitació de preus. Per a Aida Navales, “és un gran èxit” que el pagament dels honoraris de la immobiliària corri a càrrec de la propietat de l'habitatge. “Era totalment injust”, assegura, afegint que “a les immobiliàries els interessa que hi hagi molta rotació d'habitatges”.
Discriminació per accedir a un pis de lloguer
Membre de la secció del Sindicat de Llogateres a Vilafranca, Kawtar El Idrissi ha patit en la seva pròpia pell la discriminació a l'hora d'accedir a un habitatge de lloguer. Nascuda al Marroc i resident primer a Madrid i després a Catalunya des de fa 18 anys, l'any passat vivia en un pis de lloguer que el propietari volia vendre. “Vaig trigar sis mesos a trobar un pis, em veia al carrer”, explica El Issidri, que té dos fills de 17 i 12 anys respectivament i treballa com a auxiliar d'infermeria. La ciutadana explica que en començar a buscar habitatge per internet, les immobiliàries ni tan sols li responien els mails. “Veia que no volien llogar a gent de fora. Llavors vaig començar a posar “Montse” com a nom de contacte, i sí que em responien per concertar visites”, assegura.
Malgrat disposar d'una renda suficient per afrontar el pagament del lloguer i complir tots els requisits, a una immobiliària van dir-li directament que els propietaris “no volien gent de fora”. “Nosaltres som d'aquí, tenim la nacionalitat espanyola”, explica la ciutadana, que va compartir el seu cas al sindicat i va adreçar-se a l'OMIC de Vilafranca, malgrat que assegura que li van aconsellar que no proseguís amb la denúncia. “Em van dir: Però no t'han insultat, no?”, apunta, indignada. “No em van voler llogar el pis pel meu origen. Hi ha racisme. Abans m'explicaven situacions així i jo sempre pensava que a mi no m'havia passat mai. Jo em considero d'aquí, he estudiat aquí, els meus fills han nascut aquí i porto vivint més anys aquí que al Marroc. No trobo just que no se'm consideri d'aquí”, lamenta. El Issidri va trobar finalment un habitatge de lloguer a través d'una treballadora d'una immobiliària que ja li havia llogat un pis anteriorment. “No vull imaginar que hagués passat si no hagués estat per ella. Em veia al carrer”, assegura. Ha passat de pagar 500 euros a 700. “Ja no m'importava el que hagués de pagar”, reconeix. El Issidre assegura que ara per ara és difícil trobar a Vilafranca un preu de lloguer inferior al seu. “El problema per llogar un habitatge ara és gran i general. Conec a una família que ha hagut de viure a un garatge. La gent està disposada a pagar el que sigui”, conclou.
El Consell Comarcal del Garraf gestiona uns 90 habitatges a preu assequible
Per aconseguir promoure l'habitatge de lloguer a preus més assequibles, el Consell Comarcal del Garraf, a través de l'Oficina comarcal d'habitatge, disposa d'una borsa d'habitatges que pertany a la Xarxa de mediació per al lloguer social, un programa de la Generalitat que té com a objectiu mediar en el mercat immobiliari per augmentar l'oferta de lloguer a preus moderats i, al mateix temps, mobilitzar el parc de pisos desocupats. Es tracta d'un servei que també ofereix l'Oficina local d'habitatge de Vilanova així com altres consells comarcals i ajuntaments del territori. La cap d'àrea d'Ordenació territorial i Habitatge del consell, Eva Piñol, explica que el servei gestiona actualment uns 90 pisos amb contractes vigents, una xifra que “es va mantenint”, tot i que s'havia arribat “a un centenar”. “Costa molt captar pisos nous a dia d'avui. Hi ha molt poc habitatge, no sé si per especulació del mercat”, apunta Piñol.
Per accedir a aquests pisos la Generalitat requereix que el pagament del lloguer no suposi més d'un 35% dels ingressos de la unitat familiar per evitar impagaments. Un dels avantatges és que, a través del contracte, les persones propietàries disposen d'una assegurança que garanteix el pagament del lloguer. La cap d'Habitatge reconeix que els preus “han anat pujant”, però destaca que tenint en compte que la borsa que gestiona el consell “no deixa de ser un programa social”, ja que els pisos que ofereix “estan un 20% per sota del preu del mercat”. L'any passat, l'Oficina comarcal d'habitatge va gestionar fins a 1.381 ajuts destinats al pagament del lloguer.
PUBLICITAT
PUBLICITAT