PLANEJAMENT URBANÍSTIC
13-06-2024 9:31
Subscriu-te gratuïtament i rebràs cada dissabte el nostre butlletí amb els articles d’opinió i notícies més destacades del nostre diari. Apunta’t ara!
Vilanova i la Geltrú ja ha superat els 70.000 habitants. Aquesta xifra ja ha assolit l’escenari mitjà de creixement previst amb 70.842 habitants segons la projecció demogràfica pel 2041 feta per l’Institut d’Estadística de Catalunya, fa només dos anys. El darrer Padró Municipal d’Habitants de l’1 de gener s’actualitzava concretament a 70.556 persones censades a la capital del Garraf. Els elevats preus dels habitatges a l’Àrea Metropolitana de Barcelona fan migrar a gran part de la població a la comarca del Garraf.
Des del 2018 Vilanova i la Geltrú té un creixement degut aquesta migració sobretot en famílies joves i persones d’entre 55 i 60 anys atretes per la qualitat de vida de la ciutat. El sector immobiliari a Vilanova, i a la comarca, està d’enhorabona amb aquest escenari. El 31% de les vendes d’habitatges que es realitzen a Vilanova i la Geltrú, són d’obra nova. Això fa que silueta urbana vilanovina torni a estar retallat per nombroses grues. Sectors com l’Eixample Mar, la rambla Sant Jordi i el Llimonet han reprès amb força l’activitat constructiva.
Segons un informe del Servei d’Iniciatives Econòmiques de la Mancomunitat Penedès-Garraf al Garraf, es van iniciar 970 habitatges, un 10,3% menys que el 2022, però se’n van acabar 684, un increment del 29% respecte a l'any anterior. Cubelles va triplicar l’inici de construccions (327%), mentre que Sant Pere de Ribes va registrar un increment similar (297,4%) en habitatges acabats. Tres de cada quatre habitatges iniciats i acabats al Garraf eren plurifamiliars en bloc. També és destacable l’augment d’habitatges adossats acabats, que va ser gairebé del 30%.
En els últims 5 anys, la comarca ha vist un augment significatiu en la construcció d'habitatges nous, impulsat per una recuperació econòmica i la confiança dels promotors immobiliaris. Les vendes han mostrat una tendència creixent, amb un augment anual constant del nombre d'habitatges venuts, reflectint una demanda sostinguda per part dels compradors. “Tot i l'augment en la construcció d'obra nova, la taxa d'absorció ha estat alta, amb gran part dels habitatges venuts poc després de ser acabats o fins i tot abans de la seva finalització. A Vilanova i Sitges especialment s'està construint molt, ampliant zones i barris nous, però no s'experimenta una davallada de demanda; l'absorció és òptima”, aporta Francesc Morin, de franksitges REALTOR®️, des de l’Associació d’Agents Immobiliaris del Garraf.
A Vilanova i la Geltrú, el preu del metre quadrat per a habitatges d'obra nova és aproximadament de 3.200 €/m², i per a habitatges de segona mà és de 2.800 €/m². “Aquestes xifres han superat en un 27% les de fa cinc anys”, apunta Francesc Morin. En comparació, a Sitges el preu mitjà del metre quadrat per a habitatges d'obra nova actualment és de 5.100 €/m², mentre que per a habitatges de segona mà és de 4.587 €/m², sent així una de les localitats amb el preu més alt del país, concretament la cinquena. “Aquestes xifres reflecteixen l'alta demanda i l'atractiu de la zona”, comenta Francesc Morin.
Per Morin els preus dels immobles han incrementat per la forta demanda d'habitatge i l'escassetat i encariment del lloguer, a més a més que Sitges sempre ha estat un atractiu immobiliari. Des de la COVID, el client principal ha estat el nacional. Abans no era així, això és un símptoma important per poder valorar la situació actual del mercat. Les compravendes on la Golden Visa, l’adquisició de la residència espanyola a través d’inversions superiors als 500.000 euros, resultat han estat mínimes, per la qual cosa els preus dels immobles a Sitges no han incrementat per això.
En dades del Col·legi de l'Arquitectura Tècnica de Barcelona a la comarca del Garraf s’ha incrementat un 79% la creació d’habitatge durant el primer semestre del 2024. S’han començat 543 habitatges nous, i duplicant el pes de la creació d’habitatge al Garraf a la província de Barcelona (8% al primer trimestre del 2023 i un 17% als primers tres mesos del 2024). El Garraf és la comarca amb més metres quadrats edificats durant el 2023, amb 62.309 metres quadrats, per darrere del Baix Llobregat, el Vallès Occidental i el Maresme. En canvi, en rehabilitació el rànquing l’encapçala el Barcelonès, amb 310.571 metres quadrats, seguit del Vallès Occidental, el Baix Llobregat, el Maresme i el Garraf amb 26.437 metres quadrats. La promotora immobiliària Aedas Homes va adquirir el 2016 la tercera fase de l’Eixample Mar, la part que va quedar per construir després de l’encallada del 2008. En aquest sector acabarà construint 10 edificis, 675 habitatges, que es calcula que unes 2.000 persones hi aniran a viure. En aquests moments estan a punt de lliurar una promoció d'onze pisos d’alçada i encara els hi quedaran dues més per construir. En primera instància, el gruix de compradors eren de Vilanova i la Geltrú, però de mica en mica s’ha anat decantant majoritàriament per gent de l’Àrea Metropolitana de Barcelona. D’aquests habitatges el 24% són de segona residència, el 31% de primera residència, el 28% de primera residència, però amb reposició de pis, un 13% són inversors particulars i un 1% són clients estrangers.
Marta Balaguer, gerent de Promocions d’Aedas Homes, comenta que “molta gent que compra habitatges ja coneixen Vilanova i la Geltrú, valoren la qualitat de vida de la ciutat i la seva connexió. La veritat és que el producte agrada molt per la zona, molt a prop del mar i a tocar del centre. La darrera promoció l’hem lliurada amb tot el producte venut, a un ritme de venda de sis habitatges al mes”, tot això en habitatges que poden oscil·lar entre els 250.000 i els 650.000 euros depenent dels metres quadrats i la ubicació.
Una altra gran immobiliària, Kronos Homes, va anunciar dimecres passat la construcció de 530 habitatges del que serà el nou barri Parc Central, a les Roquetes. 228 habitatges seran de venda i la resta de lloguer. La població actual d’aquest nucli de Sant Pere de Ribes és de 12.706 habitants. Aquest nou barri suposarà l’arribada d’aproximadament 1.500 persones, contribuint amb molta potència a l'imparable augment de la seva trama urbana en total simbiosi amb la de Vilanova i la Geltrú.
El Gremi de Constructors del Garraf reclama de fa temps més sòl per poder construir, “entre altres coses perquè aquesta mancança fa augmentar el preu de l’habitatge. Hem trigat, però ja hem assolit els preus de quan va esclatar la bombolla immobiliària el 2008. Cal un”, apunta Alfred Contreras, president de l’entitat. Un greu problema és la mà d’obra. Actualment, les plantilles estan envellides i costa trobar gent jove, “l’han de formar els empresaris, perquè no hi ha formació en construcció. Cal un urbanisme àgil i adaptatiu als canvis que vindran. L’habitatge social és un altre fracàs del país, està per sota del 10% de l’habitatge principal”. La construcció suposa un 10% del PIB de la comarca del Garraf. Els agremiats troben a faltar més sensibilitat conseqüent al seu dinamisme. “Algun institut hauria d’impartir cursos de formació professional, de primer cicle, de construcció perquè puguin sorgir peons, feines que estan ben pagades”, comenta Teresa Gil, responsable del Gremi.
“També preocupa l’intrusisme en obres menors i la dependència de cicles econòmics. També hi ha molta obra de reforma, la majoria dels agremiats fan tasques de reforma, no fan grans promocions, excepte dues constructores del gremi que emprenen a la rambla Sant Jordi. Actualment, s’està venent pràcticament al 100% sobre planell. Hi ha molt d’enderroc i promocions petites això sí que la majoria ho fan agremiats”, aporta Contreras, president del gremi que compta amb 35 associats.
El regidor d’Urbanisme de l’Ajuntament de Vilanova i la Geltrú, Gerard Llobet, reconeix que els grans espais de creixement planejats als anys noranta “estan culminats. Tenim problemes de manca de sol”. L’actual Pla General d’Ordenació Urbana Municipal data del 2001, basat en un del 1983. Completat l’Eixample Mar, els edificis plurifamiliars de la Carrerada, el sector Sant Jordi I, Solicrup i, els 100 nous habitatges de Cap de Creu, amb les llicències que s’estan donant al Llimonet 2 i 3, les mirades es comencen a posar a l’Eixample Nord i al Sant Jordi II, “mentre no hi hagi la revisió del Pla General, podrem proveir la ciutat d’aquests sectors amb modificacions puntuals, dotin a Vilanova d’un creixement racional a mesura que el vagi necessitant sòl. Cal fixar que entre el 40 i el 50% d’habitatge que es creï sigui de Protecció Oficial”, afegeix Llobet.
La idea del govern municipal és tenir un avanç de Pla General a principis de l’any vinent. Aprofitant la feina feta els dos anys anteriors la culminació del nou ordenament urbanístic estaria d’aquí a cinc anys. “Ara mateix no tenim cap eina per frenar el creixement. De fet, Vilanova i la Geltrú, i tota la comarca, en el Pla Territorial del Penedès consta que ha d’assumir més població, perquè estratègicament, en clau metropolitana, tenim bona comunicació per absorbir-la i mantenir la mobilitat. El problema és que les previsions s’han superat amb escreix, la Generalitat ho sap i no només està revisant les xifres, sinó que estem agilitzant la concessió de nou sòl industrial i optimitzant el que tenim. Ara que hem exhaurit el sòl és el moment de reivindicar serveis en educació, sanitat, policia i transport”, explica Llobet.
Pel regidor, un repte del futur planejament és descongestionar el centre de la ciutat generant subcentres. Un podria ser l’Eixample Mar, amb la plaça Mediterrània, en nou espai comercial que obrirà abans d’acabar l’any i l’edifici de calderes de Pirelli com enclavament cultural i cívic, que li calen sis milions d’euros d’inversió. I l’altre centre serà la part oest de la ciutat, a dalt de tot de l’avinguda Francesc Macià. “És la idea de la ciutat als quinze minuts, de tenir el necessari per mantenir qualitat de vida a aquesta distància”, reflexiona el Gerard Llobet. L’Ortoll també s’ha de regular en el marc del nou Pla General donat que encara es manté com urbanitzable, “és un espai molt gran, ens ha d’ajudar a resoldre molts temes, un d’ells és el de la connexió de la façana marítima”, conclou Llobet.
Vilanova i la Geltrú als anys vuitanta tenia 45.000 habitants. Seguint aquest ritme, d’aquí a pocs anys haurà doblat la població. L’Eixample Nord semblava un horitzó llunyà i d’aquí deu anys ja s’hi veuran grues. El que va atraure el creixement va ser la mà d’obra industrial. Un reclam que ha desaparegut, però, en canvi, han aparegut altres atractius com la qualitat de vida, la proximitat amb Barcelona, o el dinamisme cultural i festiu de la ciutat. La qualitat de vida es pot veure alterada per la manca de serveis per atendre aquest creixement. I el dinamisme cultural i festiu també es pot veure alterat, a la llarga, perquè la morfologia social de la ciutat està canviant. Hi ha una metropolització de Vilanova i la Geltrú, una deriva cap a l'homogeneïtzació, en definitiva una pèrdua d’identitat. Potser un preu massa alt, a canvi de convertir-se en una de les ciutats més grans del país.
PUBLICITAT
PUBLICITAT