Consells econòmics pràtics per a la compra d’un habitatge

He volgut recopilar a través de l’experiència professional del nostre despatx una petita guia per gestionar d’una manera correcta (i eficient) la compra d’un habitatge.

En primer terme, hauríem de tenir clar què és el que volem comprar, i senzillament fins a quin límit ens podem hipotecar: he vist veritables drames familiars per no planificar la realitat econòmica i en una situació de crisi no poder pagar la hipoteca. Per tant, en primer terme, cal buscar una hipoteca que no suposi més del 40% de la renda familiar, i sempre aconsello fer un petit estalvi previ per assumir les despeses d’hipoteca o el 10-20% del total import de la compravenda que, en aquest moment, no cobreixen les entitats financeres.

Què és el que comprem?

En segon terme, cal verificar realment que “el que comprem és el que comprem”: sempre exigir la cèdula d’habitabilitat i el certificat d’eficiència energètica, però sobretot comprovar que la realitat constructiva coincideixi (al 100%) amb la realitat urbanística i la realitat cadastral. Això és normal que no coincideixi, sobretot en les zones periurbanes (pendent d’urbanització) i en finques molt antigues, per tant, sempre cal exigir que la realitat constructiva (que gairebé sempre és solucionable en el 75% dels casos) consti en el registre. En el cas contrari ens podem trobar seriosos problemes en el futur, incloses sancions urbanístiques. La meva experiència em diu que cal desconfiar de “les gangues“: al darrere existeixen probablement problemes urbanístics en la finca o hi ha alguna servitud o usdefruit efectuat en el temps que no consta en el registre.

També cal vigilar, a través d’una nota simple, les diferents càrregues de l’habitatge (no només les hipotecàries), i les diferents servituds. Podem trobar-nos amb grans sorpreses o zones afectades urbanísticament que ens poden donar grans mals de cap en el futur, i en el cas que estiguin prescrits, sol·licitar al notari l’aixecament d’aquestes càrregues en l’escriptura de compravenda.

Quins impostos paguem?

Comentar en aquest punt que la tributació de l’habitatge és complexa, aquí solament em remetré al fet que, a més del tipus general ITP, existeix diferents bonificacions en la compra de l’habitatge habitual (en IVA només hi ha l’excepció d’habitatge protecció oficial: 4%) com són la de família nombrosa, menors de 32 anys i persones amb minusvalidesa, aquestes tributaran al 5%.

També tenir en compte que si adquireixen un apartament nou per a lloguer turístic, planifiquin prestar algun servei d’hostaleria. Així haurà de repercutir l’IVA pel lloguer, i d’aquesta forma, podrà deduir-se l’IVA de la compra. En el mateix sentit, si l’objecte de la comprar és arreglar el pis i tornar-ho a vendre, li recordem que si hi ha una alta fiscal de l’epígraf “activitat de promotor immobiliari” el ITP tindrà una bonificació del 70% (tipus efectiu: 3%) però haurà de vendre-ho abans dels dos anys.

Com i amb qui ho comprem?

Ja he comentat anteriorment que la hipoteca no pot ser més d’un 40% del total de la renda familiar, no obstant això, convé recordar la possibilitat de fer donacions de pares a fills (menors de 32 anys) de fins a 60.000€ per a la compra de l’habitatge. Aquesta té una bonificació del 95% de l’impost. També existeixen altres fórmules com ara la compra conjuntament (o efectuar donació) amb els pares escindint en la finca la nua propietat i l’usdefruit, que rebaixa ostensiblement la tributació.

Respecte el tema hipotecari i quina entitat escollir, recomano que no es deixin portar pels titulars publicitaris de les entitats , que analitzin àmpliament les condicions de la hipoteca i tot l’altre “paquet” que les entitats estan col·locant (assegurances, plans de pensions, alarmes etc.). Cal avaluar les despeses contigües que eleven enormement els costos (i no ho fan constar en el TAE): estar casat 25 anys amb una entitat amb una alarma que no necessites per a mi no és aconsellable. Per cert, aquesta pràctica està prohibida en l’última directiva hipotecària aprovada per la Unió Europea. També aconsello fer càlculs sobre si escollir tipus d’interès fix o variable. En aquest moment, hi ha hipoteques molt atractives a tipus fixos.

Últimes recomanacions

Ja no professionalment, sinó particularment, els recomano que facin bastants càlculs, que visitin diferents finques, i no tinguin cap pressa per comprar. Estudiïn si poden acollir-se a algunes de les possibilitats enunciades anteriorment: rebaixes impositives, donacions etc. i sempre comprin amb visió de futur (inclosa la possibilitat d’una crisi), respecte el banc llegeixin sempre la lletra petita i exigeixin el FIPER en el període marcat per la llei (no el dia de l’escriptura). I en cas de dubte amb la finca o el banc, demanin assessorament a entitats públiques o professionals que els puguin ajudar.


GRUP DE GESTIÓ FISCAL

Carrer Jardí, 3
08800 Vilanova i la Geltrú
Tel.: 938144216
ggf@grupgestiofiscal.com
http://www.grupgestiofiscal.com/

GGF
ggf