Durant l’any 2004, s’han iniciat 6.390 habitatges de protecció oficial a Catalunya, un 26% més que l’any anterior

A més, les expectatives són positives per al compliment dels objectius fixats al Pla per al dret a l’habitatge, ja que el còmput d’habitatges de l’Institut Català del Sòl que es pot promoure en els anys immediats és de 14.612, dels quals 2.328 estan ja en construcció, 5.101 pendents d’iniciar obres, i 6.139 en fase d’estudi. Així mateix, els requeriments de sòl del 20% per a habitatge protegit i del 10% per a habitatge de preu concertat de la nova Llei d’urbanisme 10/2004, i els ajuts als promotors previstos en el recent Decret 454/2004, tenen com a objectiu central enfortir l’oferta d’habitatge de protecció com a única via per poder donar resposta a la demanda que, sota una aparença de fortalesa del mercat, resta marginada de l’accés a l’habitatge. A més de la promoció privada de sòl, l’Institut Català del Sòl té en marxa un programa d’obtenció de sòl residencial de 1.525 hectàrees en què es preveuen construir 76.500 habitatges, dels quals 38.250 seran protegits.

Des de la perspectiva de la política d’habitatge, les dades de l’Informe constaten la necessitat del Pla per al dret a l’habitatge, amb el seu ventall ampli de mesures, per intentar donar resposta a aquestes necessitats que el mercat lliure no cobreix, ja que:

• El preu d’un habitatge mitjà a Catalunya s’ha multiplicat per 2,7 entre 1998 i 2004, i el creixement del darrer any (+17,4%) ha estat encara superior al de l’any 2003 (+16%), fins a arribar als 3.080 euros/m2.

• El preu mitjà del mercat de segona mà als municipis de l’entorn de Barcelona s’ha multiplicat per 2,8 entre els anys 1998 i 2004, i en el darrer any ha pujat un 22,6%, fins a situar-se en els 2.111 euros/m2.

• El preu mitjà dels lloguers a la ciutat de Barcelona s’ha doblat en el període 1998-2004, i ha arribat a una mitjana de 700 euros/mes, fins i tot superada en alguns municipis de l’entorn com Sant Cugat del Vallès, Sitges, Castelldefels, Gavà o Vilassar de Mar.

Si bé les xifres exposades mostren que continua existint una capacitat de demanda d’habitatge molt important, malgrat les fortes i continuades pujades de preu dels darrers set anys, tots els estudis de necessitats d’habitatge evidencien que, en paral•lel, ha crescut en aquest període una demanda d’habitatge no atesa pel mercat, incapaç d’assolir els preus que el mercat proposa –tant si es tracta de compra com de lloguer- i que genera una problemàtica social de molt difícil resolució.

Malgrat l’augment de la capacitat de finançament immobiliari que ha possibilitat una major facultat de compra, s’ha produït un empitjorament de les ràtios d’accessibilitat; en termes de pagaments mensuals, la compra d’un habitatge suposa destinar més del 42% del salari mitjà de Catalunya al pagament de la quota. Aquesta ràtio suposa situar l’esforç en els nivells semblants als de l’any 1995, quan els preus dels habitatges eren menys de la meitat dels actuals, i els tipus d’interès superaven el 10%, amb terminis d’amortització de quinze anys. Per a famílies amb ingressos per sota de 3,5 vegades el salari mínim interprofessional, aquest esforç puja al 60,2%.

Sobre la construcció

El sector de la construcció ha estat un dels més actius de l’economia catalana en el darrer cicle expansiu, que porta ja més de set anys de durada. De fet, el creixement acumulat de la producció del sector, en termes reals, ha estat del 40,3% entre els anys 1998 i 2004, gairebé el doble de la variació experimentada pel PIB català, que en el mateix període ha estat del 24,5%.

Dins del sector de la construcció, sens dubte, el subsector que ha experimentat un creixement sostingudament més fort ha estat l’edificació residencial, amb un creixement acumulat del 65,4% i una variació anual mitjana de +7,5% (enfront d’un increment mitjà del PIB del 3,5%). Així, el nombre d’habitatges iniciats a Catalunya s’ha doblat amb escreix, en passar d’una mitjana de 45.000 unitats, en els anys anteriors a 1997, a 96.481 unitats, el darrer any 2004. Concretament, la xifra de l’any 2004 suposa un augment del 8,8% respecte dels 88.649 habitatges de l’any 2003, amb uns nivells d’activitat similars als de començaments dels anys setanta. També ha crescut en els darrers anys el nombre d’habitatges acabats fins a assolir la xifra de 71.101 l’any 2004, amb un increment del 3,3% respecte de l’any 2003.

Aquesta forta activitat s’està produint, però, de manera molt desigual en el territori. Si es consideren les demarcacions provincials:

• Lleida és la que ha experimentat el creixement més alt, amb un +35,3%,

• Barcelona també ha crescut de manera significativa: +14,7%, cosa que resulta especialment rellevant pel fet de tractar-se de l’àmbit amb major construcció absoluta (51.657 habitatges iniciats, el 53,5% del total),

• Girona ha crescut més moderadament: +5,4%, i

• Tarragona ha experimentat un descens relatiu del -8,7%, que cal situar dins un context de producció elevada (19.877 habitatges, el 20,6% del total).

Si es consideren àmbits territorials homogenis:

• El creixement més fort del darrer any s’ha enregistrat a les zones de l’interior de Catalunya, amb un +18,1%, i

• a les àrees urbanes amb un augment del 12,5%,

• mentre que a les zones turístiques ha baixat lleugerament respecte del nivell del 2003, -2,1%.

No obstant aquest comportament del darrer exercici, s’observen tendències a mitjà i llarg termini de pèrdua de protagonisme de la construcció d’habitatges a les zones urbanes en favor de les àrees turístiques i de les zones de l’interior de Catalunya. Les primeres han passat de representar més del 70% de la producció total a començaments dels anys 90 al 55% actualment, mentre que les zones turístiques han pujat del 15% al 30% del total.

Si en comptes de valors absoluts s’analitza el comportament del sector en termes relatius de producció d’habitatges en relació amb el nombre d’habitants de cada zona, resulta encara més evident el desplaçament de la construcció des de les comarques i municipis dels entorns urbans (singularment l’entorn metropolità de Barcelona) cap a les comarques turístiques i les d’interior:

• L’Alt i el Baix Empordà, la Selva, la Cerdanya, el Pallars Sobirà, la Val d’Aran, l’Alta Ribagorça, el Baix Camp, el Baix Penedès, el Baix Ebre i el Montsià han enregistrat taxes superiors als 25 habitatges/1.000 habitants.

• El Barcelonès i la Terra Alta no han superat els 5 habitatges/1.000 habitants, i el Baix Llobregat, juntament amb la Conca de Barberà, les Garrigues, el Pla d’Urgell, el Priorat i la Ribera d’Ebre, s’han situat entre els 5 i els 10 habitatges/1.000 habitants.

• La resta de comarques s’han situat entre els 10 i els 25 habitatges/1.000 habitants.

Un gran nombre de municipis de l’entorn metropolità de Barcelona (Barcelona inclosa) enregistren els nivells d’intensitat de construcció relativa més baixa de Catalunya, per sota de 3 habitatges per 1.000 habitants (Vilassar de Mar, Esplugues de Llobregat, Santa Coloma de Gramenet, Barcelona, Premià de Mar, l’Hospitalet de Llobregat, Sant Feliu de Llobregat i el Prat de Llobregat).

Sobre el mercat financer

Els especialistes no dubten d’atribuir l’evolució espectacular del sector a un enfortiment inusual de la demanda de béns immobiliaris, molt especialment d’habitatges, i destaquen, entre les moltes raons que expliquen aquesta fortalesa de la demanda:

• la bona marxa de l’economia,

• la reducció de la taxa d’atur,

• la demanda de canvi d’habitatge per millorar, i d’habitatge nou, que havien estat retingudes en la fase prèvia,

• la situació de preus dels habitatges, amb un diferencial de Catalunya respecte de les mitjanes europees,

• i, per sobre de tot, les condicions òptimes ofertes pel sector financer per invertir a llarg termini.

En concret, el tipus d’interès mitjà del mercat hipotecari ha baixat de l’11% l’any 1995 al 3,35% l’any 2004. És interessant assenyalar que aquest tipus resulta negatiu si es considera en termes reals, ja que la inflació de Catalunya l’any 2004 va ser del 3,5%, però resulta encara més negatiu si en comptes de comparar-lo amb l’índex de preus al consum es compara amb l’increment de preus de l’habitatge, que ha tornat a fregar el 20% l’any 2004.

El nombre total d’hipoteques sobre habitatge havia crescut un 30,6% l’any 2004, i ha acabat l’any amb una xifra total de 211.731 habitatges hipotecats, quan l’any 1999 havien estat 130.000. Però aquest increment és encara més elevat en termes monetaris, ja que l’import total de les hipoteques sobre habitatge contractades durant l’any 2004 ha crescut un 44,6% com a conseqüència de la pujada del valor mitjà de cadascuna.

Aquest ordre de coses porta dos tipus de conseqüències de la màxima transcendència tant des del punt de vista econòmic com social. La primera, i més evident, és l’entrada en una zona de risc hipotecari a causa de:

• el fort endeutament de famílies i empreses,

• la gran dependència de la solvència d’aquesta massa endeutada envers el nivell dels tipus d’interès, i

• la gran dependència de la solvència d’aquesta massa endeutada envers les condicions laborals.

Les recomanacions dels bancs centrals d’Espanya i Europeu en el sentit d’establir mecanismes d’assegurança del risc, per la via de la reducció dels percentatges de cobertura dels béns hipotecats, o d’aconsellar la contractació d’hipoteques a tipus fix en comptes de variables són exponents clars de la preocupació que planeja entre els responsables financers de l’economia envers eventuals canvis en el context en què s’insereix.